Cuánto se gana rentando un departamento (fórmula y ejemplo)

Cuánto se gana rentando un departamento no es lo que cobras de renta: es lo que te queda después de restarle todos los gastos e impuestos. A ese número se le llama rentabilidad neta, y suele ser bastante más bajo que la cuenta optimista que casi todos hacen de memoria. Cobrar $9,000 al mes no significa ganar $9,000: significa empezar en $9,000 y de ahí descontar mantenimiento, predial, seguro, reparaciones, los meses vacíos y el ISR. Aquí tienes la fórmula clara y un ejemplo en pesos paso a paso para calcular tu ganancia real, no la del folleto.

Cuando alguien me pregunta cuánto deja rentar, mi primera respuesta siempre es otra pregunta: “¿neta o bruta?”. Casi todos hablan de la bruta sin saberlo, y por eso se llevan una sorpresa al final del año. Vamos a que salgas de aquí sabiendo calcular la que de verdad importa.

Rentabilidad bruta contra rentabilidad neta: la fórmula

Hay dos formas de medir cuánto rinde una propiedad en renta, y confundirlas es el error más caro.

Rentabilidad bruta. La cuenta rápida y optimista. Sirve para comparar propiedades entre sí:

Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ valor de la propiedad × 100

Rentabilidad neta. La cuenta honesta. Resta todos los gastos antes de dividir, y es la que dice cuánto ganas de verdad:

Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ valor de la propiedad × 100

La diferencia entre una y otra no es un detalle: los gastos pueden llevarse una parte grande de la renta. Por eso una propiedad que se ve con 6% bruto puede terminar rindiendo la mitad una vez que pagas todo. La neta es tu rendimiento real —el retorno de tu inversión (ROI)—, y es la única cifra que debes comparar contra otras inversiones.

Ejemplo en pesos, paso a paso (ilustrativo)

Tomemos un caso ilustrativo con números redondos, no una promesa: un departamento que cuesta $1,800,000 y se renta en $9,000 al mes.

Paso 1. Ingreso bruto anual. $9,000 × 12 = $108,000. Con esto, la rentabilidad bruta es $108,000 ÷ $1,800,000 = 6%. Bonita, pero incompleta.

Paso 2. Resta los gastos del año. Estas cifras son de ejemplo; las tuyas dependen de tu inmueble y tu ciudad:

Concepto	Monto anual (ejemplo)
Cuota de mantenimiento ($1,200/mes)	$14,400
Predial	$3,600
Seguro de la vivienda	$2,400
Vacancia (1 mes sin rentar)	$9,000
Reparaciones y reserva (~5% de la renta)	$5,400
ISR por arrendamiento	~$8,000
Total de gastos	≈ $42,800

Paso 3. Ingreso neto y rentabilidad neta. $108,000 − $42,800 = $65,200 al año (unos $5,433 al mes que de verdad te quedan). Rentabilidad neta: $65,200 ÷ $1,800,000 = ≈ 3.6%.

Fíjate en el salto: la propiedad “de 6%” en realidad rinde cerca del 3.6% neto. Ese es el número con el que se decide, no el bruto. Las cifras son ilustrativas; corre las tuyas con tus montos reales. Y si quieres ver cómo se ve la misma decisión desde el ángulo de la compra —contado contra crédito, riesgos y cuándo conviene—, la desarmo en la guía de comprar casa para rentar.

Qué le resta a tu ganancia

Los gastos del ejemplo no son opcionales ni raros: son la parte normal de rentar. Vale la pena entender los tres que más pesan.

• Los gastos fijos corren aunque el inmueble esté vacío. Predial, mantenimiento y seguro no esperan a que llegue un inquilino. Son la base que siempre resta.
• La vacancia muerde más de lo que parece. Un mes sin rentar no es “un mes menos”: es capital parado mientras los gastos fijos siguen. Presupuestar al menos un mes vacío al año es realista; soñar con ocupación perfecta, no.
• El ISR por arrendamiento se declara. Rentar genera un ingreso que paga impuesto sobre la renta ante el SAT, con esquemas y deducciones que cambian según las reglas fiscales del año. Es un descuento real sobre tu ganancia, así que se calcula con las reglas vigentes y, si vas en serio, con apoyo de un contador.

La suma de estos tres es la razón de que casi ninguna renta neta se parezca a la bruta. Meterlos al cálculo desde el inicio no es pesimismo: es ver el negocio completo.

Qué rentabilidad es “razonable” en México y cómo se compara

Aquí no existe un número mágico, y desconfía de quien te prometa uno fijo. Lo útil no es perseguir un porcentaje ideal, sino comparar tu rentabilidad neta contra opciones más simples.

Piénsalo así: rentar un departamento te da un rendimiento a cambio de trabajo (buscar inquilinos, atender reparaciones, cobrar) y de riesgo (morosidad, vacancia, iliquidez). Para que valga la pena, ese rendimiento neto debería compensarte por encima de una inversión que no te da esos dolores de cabeza. Dos referencias comunes en México:

• Renta fija, como los CETES. Le prestas al gobierno federal y recibes un rendimiento cuya tasa se mueve con el tiempo. Es mucho más líquido que un inmueble y no implica inquilinos. Si quieres entender esta base, revisa qué son los CETES. Cuando su tasa se acerca a tu rentabilidad neta inmobiliaria, la propiedad tiene que justificar el trabajo extra.
• FIBRAs. Te dan exposición al negocio inmobiliario —incluyendo rentas— pero cotizando en bolsa, sin comprar una propiedad entera ni administrarla tú. Es otra forma de participar en bienes raíces con más liquidez; la explico en qué es una FIBRA, y si te animas, en cómo invertir en FIBRAs paso a paso.

Una herramienta útil para esta comparación: proyecta cuánto crecería tu dinero en un instrumento que reinvierte sus rendimientos usando la calculadora de interés compuesto, y contrástalo contra lo que te dejaría la renta neta. No es que una opción sea mejor para todos; es que tu decisión debe salir de comparar números reales, no impresiones.

Cómo subir la rentabilidad sin trucos

Ganar más rentando no viene de fórmulas mágicas, sino de mover las palancas correctas:

• Compra a buen precio. Es la palanca más poderosa y la más ignorada. Como el precio de compra está en el denominador de la fórmula, comprar barato sube tu rentabilidad desde el primer día. Pagar de más la baja para siempre.
• Reduce la vacancia. Un buen inquilino que se queda años vale más que uno que paga un poco más y se va rápido. Contratos claros, mantenimiento al día y una renta acorde al mercado ayudan a que no se vaya.
• Mantén el inmueble. Una propiedad cuidada justifica su renta y atrae mejores inquilinos. El descuido termina costando en reparaciones grandes y en meses vacíos.
• Elige zonas con demanda real. Rentabilidad alta en el papel no sirve si nadie quiere vivir ahí. La demanda sostenida es lo que convierte el porcentaje en ingreso.
• Cuida los gastos hormiga del inmueble. Renegociar el seguro, atender fugas a tiempo y llevar cuentas claras del predial y el mantenimiento protege tu rentabilidad neta mes con mes.

Lo que casi nunca funciona es subir la renta por encima del mercado esperando ganar más: suele traer más meses vacíos que ingreso, y termina bajando la rentabilidad en vez de subirla.

Errores comunes

• Confundir renta con ganancia. Lo que cobras es el punto de partida, no lo que ganas.
• Decidir con la rentabilidad bruta. Es la cuenta optimista; la neta es la real.
• Olvidar la vacancia. Presupuestar 12 meses rentados cada año infla el número.
• Dejar fuera el ISR. Es un ingreso que se declara ante el SAT; ignorarlo distorsiona tu ganancia.
• No comparar con alternativas. Sin poner tu neta junto a otras opciones, no sabes si tu propiedad es buen negocio.
• Pagar de más al comprar. El precio de compra fija tu rentabilidad de por vida; un mal precio no se arregla después.

Conclusión: la neta manda

Cuánto se gana rentando un departamento se responde con una sola cifra: tu rentabilidad neta, no la renta que cobras ni la cuenta optimista del anuncio. Saca el ingreso bruto, réstale honestamente mantenimiento, predial, seguro, reparaciones, vacancia e ISR, y divide entre lo que pagaste por la propiedad. Ese porcentaje —comparado contra opciones más simples y líquidas— te dice si tu caso conviene. Para verlo desde el momento de la compra, sigue con comprar casa para rentar, y para ubicar dónde encajan las rentas dentro de tu estrategia, revisa la guía completa de inversiones.