Cuánto se gana rentando un departamento (fórmula y ejemplo)

Cuánto se gana rentando un departamento se mide por lo que te queda después de restar todos los gastos e impuestos. Lo que cobras de renta es apenas el punto de partida. A esa diferencia se le llama rentabilidad neta, y suele salir bastante más baja que la cuenta optimista que casi todos hacen de memoria. Cobrar $9,000 al mes y ganar $9,000 son cosas muy distintas: arrancas en $9,000 y de ahí descuentas mantenimiento, predial, seguro, reparaciones, los meses vacíos y el ISR. Abajo está la fórmula, con un ejemplo en pesos paso a paso, para que calcules la ganancia que te llega al bolsillo.

Cuando alguien me pregunta cuánto deja rentar, contesto con otra pregunta: “¿neta o bruta?”. Casi todos hablan de la bruta sin saberlo, y por eso se llevan una sorpresa al final del año. Mi idea es que salgas de aquí sabiendo sacar la neta, en los dos sentidos de la palabra.

Rentabilidad bruta contra rentabilidad neta: la fórmula

Hay dos formas de medir cuánto rinde una propiedad en renta. Quien las confunde suele decidir con el número equivocado.

Rentabilidad bruta. La cuenta rápida y optimista. Sirve para comparar propiedades entre sí:

Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ valor de la propiedad × 100

Rentabilidad neta. La cuenta honesta. Resta todos los gastos antes de dividir y te dice cuánto ganas de verdad:

Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ valor de la propiedad × 100

La distancia entre una y otra pesa, porque los gastos pueden llevarse una buena parte de la renta. Por eso una propiedad que se ve con 6% bruto puede terminar rindiendo la mitad cuando ya pagaste todo. La neta es tu rendimiento verdadero, el retorno de tu inversión (ROI), y es la única cifra que conviene comparar contra otras inversiones.

Ejemplo en pesos, paso a paso (ilustrativo)

Tomemos un caso ilustrativo con números redondos, que sirve para ver la mecánica y nada más: un departamento que cuesta $1,800,000 y se renta en $9,000 al mes.

Paso 1. Ingreso bruto anual. $9,000 × 12 = $108,000. Con eso, la rentabilidad bruta es $108,000 ÷ $1,800,000 = 6%. Se ve bonita. Le falta mucho.

Paso 2. Resta los gastos del año. Estas cifras son de ejemplo; las tuyas dependen de tu inmueble y de tu ciudad:

Concepto	Monto anual (ejemplo)
Cuota de mantenimiento ($1,200/mes)	$14,400
Predial	$3,600
Seguro de la vivienda	$2,400
Vacancia (1 mes sin rentar)	$9,000
Reparaciones y reserva (~5% de la renta)	$5,400
ISR por arrendamiento	~$8,000
Total de gastos	≈ $42,800

Paso 3. Ingreso neto y rentabilidad neta. $108,000 − $42,800 = $65,200 al año (unos $5,433 al mes que de verdad te quedan). Rentabilidad neta: $65,200 ÷ $1,800,000 = ≈ 3.6%.

Mira el salto. La propiedad “de 6%” en realidad rinde cerca del 3.6% neto, y ese es el número con el que se decide. Las cifras son ilustrativas; corre las tuyas con tus propios montos. Si quieres ver la misma decisión desde el lado de la compra (contado contra crédito, riesgos y cuándo conviene), la desarmo en la guía de comprar casa para rentar.

Qué le resta a tu ganancia

Esos gastos del ejemplo son lo normal al rentar. Conviene entender bien los tres que más pesan.

• Los gastos fijos corren aunque el inmueble esté vacío. Predial, mantenimiento y seguro se pagan haya o no inquilino; son la base que siempre resta.
• La vacancia muerde más de lo que parece. Un mes sin rentar significa capital parado mientras los gastos fijos siguen corriendo, y eso pesa más que “un mes menos”. Presupuestar al menos un mes vacío al año es realista. Contar con ocupación perfecta es soñar.
• El ISR por arrendamiento se declara. Rentar genera un ingreso que paga impuesto sobre la renta ante el SAT, con esquemas y deducciones que cambian según las reglas fiscales del año. Ese descuento le pega directo a tu ganancia, así que se calcula con las reglas vigentes y, si vas en serio, con apoyo de un contador.

Por estos tres, casi ninguna renta neta se parece a la bruta. Meterlos al cálculo desde el inicio es ver el negocio completo.

Qué rentabilidad es “razonable” en México y cómo se compara

Aquí nadie tiene un porcentaje oficial, y desconfía de quien te prometa uno fijo. Lo que sí te sirve es comparar tu rentabilidad neta contra opciones más simples.

Piénsalo así: rentar un departamento te da un rendimiento a cambio de trabajo (buscar inquilinos, atender reparaciones, cobrar) y de riesgo (morosidad, vacancia, iliquidez). Para que valga la pena, ese rendimiento neto debería compensarte por encima de una inversión que te ahorra esos dolores de cabeza. ¿Contra qué medirlo? Hay dos referencias comunes en México:

• Renta fija, como los CETES. Le prestas al gobierno federal y recibes un rendimiento cuya tasa se mueve con el tiempo. Es mucho más líquido que un inmueble y no tienes que lidiar con inquilinos. Si quieres entender esta base, revisa qué son los CETES. Cuando su tasa se acerca a tu rentabilidad neta inmobiliaria, la propiedad tiene que justificar el trabajo extra.
• FIBRAs. Te dan exposición al negocio inmobiliario (rentas incluidas), pero cotizan en bolsa: participas sin comprar una propiedad entera y sin administrarla tú. Es otra forma de entrarle a los bienes raíces con más liquidez; la explico en qué es una FIBRA y, si te animas, en cómo invertir en FIBRAs paso a paso.

Para hacer esta comparación, proyecta cuánto crecería tu dinero en un instrumento que reinvierte sus rendimientos con la calculadora de interés compuesto, y ponlo junto a lo que te dejaría la renta neta. Ninguna de las dos opciones gana para todo el mundo. Lo que decide es la comparación hecha con tus números.

Cómo subir la rentabilidad sin trucos

Para ganar más rentando hay que mover estas palancas:

• Compra a buen precio. Es la palanca más poderosa y la más ignorada. Como el precio de compra está en el denominador de la fórmula, comprar barato sube tu rentabilidad desde el primer día. Pagar de más la baja para siempre.
• Reduce la vacancia. Cada mes con el departamento vacío se come parte de la ganancia del año, así que a veces conviene cobrarle un poco menos a un buen inquilino que se va a quedar. Contratos claros, mantenimiento al día y una renta acorde al mercado ayudan a que se quede.
• Mantén el inmueble. Una propiedad cuidada justifica su renta y atrae mejores inquilinos. El descuido termina costando en reparaciones grandes y en meses vacíos.
• Elige zonas donde la gente sí busca rentar. Una rentabilidad alta en el papel sirve de poco si nadie quiere vivir ahí. Cuando la demanda se mantiene año con año, el porcentaje se vuelve ingreso.
• Cuida los gastos hormiga del inmueble. Renegociar el seguro, atender fugas a tiempo y llevar cuentas claras del predial y el mantenimiento protege tu rentabilidad neta mes con mes.

Subir la renta por encima del mercado para ganar más casi nunca funciona: suele traer más meses vacíos que ingreso y acaba bajando la rentabilidad.

Errores comunes

• Confundir renta con ganancia. Lo que cobras es apenas el punto de partida.
• Decidir con la rentabilidad bruta. Es la cuenta optimista; la que paga tus cuentas es la neta.
• Olvidar la vacancia. Presupuestar 12 meses rentados cada año infla el número.
• Dejar fuera el ISR. Es un ingreso que se declara ante el SAT; ignorarlo distorsiona tu ganancia.
• No comparar con alternativas. Si nunca pones tu neta junto a otras opciones, te quedas sin saber si tu propiedad es buen negocio.
• Pagar de más al comprar. El precio de compra fija tu rentabilidad de por vida, y un mal precio ya no se arregla después.

Conclusión: la neta manda

Cuánto se gana rentando un departamento se responde con una sola cifra: tu rentabilidad neta. Ni la renta que cobras ni la cuenta optimista del anuncio. Saca el ingreso bruto, réstale con honestidad mantenimiento, predial, seguro, reparaciones, vacancia e ISR, y divide entre lo que pagaste por la propiedad. Ese porcentaje, puesto junto a opciones más simples y líquidas, te dice si tu caso conviene. Para verlo desde el momento de la compra, sigue con comprar casa para rentar; y para ubicar las rentas dentro de tu estrategia, revisa la guía completa de inversiones.